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浙江寧波奉化營改增大輔導解答房地產業營改增的21個熱點問題

來源:廣西瑞林 發布時間:2017-07-26 查看次數:595

浙江寧波奉化營改增大輔導解答房地產業營改增的21個熱點問題

1.2017年,個人將購入7年的房子對外出售,請問營改增后需要交納多少增值稅?

答:《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》(財稅〔201636號附件三),第五條規定,北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

 

2.請問個人(自然人)將閑置的房產對外出租一次性收取了全年的租金應如何計算繳納增值稅?

答:《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規定:其他個人采取預收款形式出租不動產,取得的預收租金收入,可在預收款對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

 

3.個人將房屋出租給企業是否可以到稅務機關申請代開增值稅專用發票?

答:可以開具?!豆宜拔褡芫止賾謨鄧案惱髟鮒鄧拔械廝熬執魎翱詈痛鮒鄧胺⑵鋇耐ㄖ罰ㄋ白芎?SPAN lang=EN-US>2016145號)規定,增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產,購買方或承租方不屬于其他個人的,納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。

 

4.營改增后購置不動產取得的進項稅額應如何抵扣?

答:《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔201636號附件二)第一條第()款第1點規定,適用一般計稅方法的試點納稅人,201651日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者201651日后取得的不動產在建工程,其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

取得不動產,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產,不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物,其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

 

5.一般納稅人公司轉讓2016430日前取得的土地怎么交稅?

答:根據《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔201647號)文件第三條、其他政策,第(二)點……納稅人轉讓2016430日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅。

 

6.個人出租不動產和住房,如何計算繳納增值稅?

答:根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔201636號)附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第九款:“5.其他個人出租其取得的不動產(不含住房),應按照5%的征收率計算應納稅額。6.個人出租住房,應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額?!?/SPAN>

 

7.單位出售房產已自行開票并在地稅預繳稅款,這筆銷售月度增值稅申報時要反映嗎?

答:應在月度增值稅申報時體現。根據國家稅務總局公告2016年第14號《國家稅務總局關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》第九條規定:“納稅人轉讓其取得的不動產,向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款,可以在當期增值稅應納稅額中抵減,抵減不完的,結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額,應以完稅憑證作為合法有效憑證?!?/SPAN>

 

8.問:我是一家房地產開發企業的財務人員,營改增后新出臺的允許從銷售額中扣除土地價款的規定,我們行業內非?;隊?,但是土地價款中是否包括支付給拆遷戶的拆遷補償款嗎?

答:根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016140號)第七條規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

 

9.問:我有一套商業用房賣出,但是購房發票遺失了怎么辦?

答:《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第73號)規定,納稅人轉讓不動產,按照有關規定差額繳納增值稅的,如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票,可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料,進行差額扣除。

 

10.公司房屋出租怎么交稅?

答:一般納稅人出租不動產,按照以下規定繳納增值稅:

(一)一般納稅人出租其2016430日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的,納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的,納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

(二)一般納稅人出租其201651日后取得的不動產,適用一般計稅方法計稅。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的,納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的,納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

一般納稅人出租其2016430日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的,按照上述規定執行。

小規模納稅人出租不動產,按照以下規定繳納增值稅:

單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房),按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的,納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的,納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

 

11.營改增后,個人二手房交易是否要到國稅交稅和開票?

答:根據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第14號)第五條的規定:

(一)個體工商戶應向住房所在地主管地稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅;

(二)其他個人應向住房所在地主管地稅機關申報納稅。

 

12.關于以不動產對外投資是否繳納增值稅問題。

答:《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定:“銷售服務、無形資產或者不動產,是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產?!?/SPAN>

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十一條規定:“有償,是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益?!?/SPAN>

以不動產投資,是以不動產為對價換取了被投資企業的股權,取得了“其他經濟利益”,應當繳納增值稅。

 

13.房地產開發企業自行開發項目,如何判斷是否屬于老項目,以開工、完工還是產權登記時間為準?

答:以開工日期為準。根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)的規定,一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產老項目,是指:(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016430日前的房地產項目;(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016430日前的建筑工程項目。

 

14.營改增后,一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,預繳和申報都怎么操作?

答:一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在取得預收款的次月納稅申報期,按照3%的預征率向主管國稅機關預繳稅款。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的,應按照增值稅納稅義務發生時間,以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的,應按照增值稅納稅義務發生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

 

15.購買房屋可以分兩年進行進項抵扣,申報表該如何填寫?

答:根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第15號)第四條 納稅人按照本辦法規定從銷項稅額中抵扣進項稅額,應取得201651日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中,60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣,填寫附表五不動產分期抵扣計算表第三欄;40%的部分為待抵扣進項稅額,填入附表五第四欄,于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

 

16.房地產開發企業的一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,開具的預收款發票應該怎么開?

答:根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告 2016年第53號)有關通知,增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”,用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形?!拔捶⑸坌形牟徽魎跋钅俊畢律?SPAN lang=EN-US>601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”。 使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼,發票稅率欄應填寫“不征稅”,不得開具增值稅專用發票。

 

17.問:納稅人轉讓土地使權如何納稅?

答:納稅人在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的,按照銷售不動產繳納增值稅。

納稅人僅轉讓土地使用權的,應按銷售無形資產—轉讓土地使用權繳納增值稅,具體分以下兩種情況:

1)根據財稅〔201647號文件規定,納稅人轉讓2016430日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅。

2)納稅人發生除財稅〔201647號文件規定情形以外的轉讓土地使用權行為,一般納稅人應以銷售額全額按適用稅率即11%計算繳納增值稅,小規模納稅人應以銷售額全額按3%的征收率計算繳納增值稅。

 

18.問:房地產企業申報不動產銷售時如何抵減已預繳的增值稅稅款?

答:在申報時,當月已預繳的增值稅稅款可以抵減當期應繳稅款,不足抵減的,納稅人應補繳差額部分,抵減后仍有余額的,作為多繳稅款,抵減下期應繳稅款。預繳稅款和納稅申報兩線并行。

 

19.問:對外出租不動產時,租賃合同中約定的用于裝修的免租期是否需要按照視同提供應稅服務計算繳納增值稅?

答:根據《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)第七條規定,納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔201636)第十四條規定的視同銷售服務。因此,該種情況不需要按照視同提供應稅服務計算繳納增值稅。

 

20.企業出租公有住房、廉租住房是否可以享受稅收優惠?

答:根據財稅〔201636號《附件3:營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》精神,對公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房,在20181231日前,給予免征增值稅優惠。公共租賃住房,是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公共租賃住房發展規劃和年度計劃,并按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》(建?!?SPAN lang=EN-US>201087號)和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

 

21.房地產企業430日前已在地稅機關申報營業稅,但稅款未繳納(欠稅)也未開具發票,51日后需要補開發票的,如何開具?

答:根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)的規定,第十七條:一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,其2016430日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款,未開具營業稅發票的,可以開具增值稅普通發票,不得開具增值稅專用發票。

第二十四條:小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,其2016430日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款,未開具營業稅發票的,可以開具增值稅普通發票,不得申請代開增值稅專用發票。

根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)第九條規定:《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)附件《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調整以下內容,納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11):

(十一)增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”,用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形?!拔捶⑸坌形牟徽魎跋钅俊畢律?SPAN lang=EN-US>601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼,發票稅率欄應填寫“不征稅”,不得開具增值稅專用發票。

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