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安徽省地方稅務局[2017]年第6號公告安徽省地方稅務局關于發布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公

來源:廣西瑞林 發布時間:2017-09-27 查看次數:2545

安徽省地方稅務局關于發布 《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告

安徽省地方稅務局[2017]年第6號公告

頒布時間:2017-09-09  發文單位:安徽省地方稅務局

 《安徽省土地增值稅清算管理辦法》已經審議通過,現予以發布。自發布之日起30日后施行。

  特此公告。

  安徽省地方稅務局
2017年9月9日

  安徽省土地增值稅清算管理辦法

  第一章 總則

  第一條  為加強土地增值稅清算管理,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)的規定,制定本辦法。

  第二條  本辦法適用于安徽省范圍內房地產開發項目土地增值稅清算工作。

  第三條  本辦法所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算),是指納稅人在房地產開發項目符合清算條件后,依照稅收法律、法規及規范性文件規定,計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額,填寫《土地增值稅納稅申報表》,向主管地稅機關提供清算資料,辦理清算申報,并依據清算申報結清該房地產開發項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

  第四條  納稅人應當根據稅收法律、法規、規章、規范性文件以及本辦法的規定,辦理項目報告、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產開發項目土地增值稅清算。

  第五條  納稅人對清算申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。

  第六條  地稅機關應當按照稅收法律、法規、規章、規范性文件以及本辦法的規定,進行項目管理、為納稅人清算提供納稅服務、開展清算審核、加強清算后再轉讓房地產的管理并及時、足額組織稅款入庫。

  第二章 項目管理

  第七條  納稅人應自取得下列批復、備案、證照或簽訂相關合同之日起30日內向主管地稅機關報送復印件或地稅機關認可的其他形式資料:

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  第八條  納稅人應在取得土地使用權并獲得建筑工程施工許可證后,根據地稅機關確定的時間和要求辦理土地增值稅項目申報,向主管地稅機關報送《土地增值稅項目報告表(從事房地產開發的納稅人適用)》,并在每月轉讓(預售)房地產時,依次填報表中規定欄目的內容。

  第九條  納稅人應按照財務會計制度的規定進行財務會計核算,準確核算房地產開發項目的收入、成本、費用。納稅人同時開發多個項目的,應按項目合理歸集有關收入、成本、費用;分期開發項目的,應按照分期開發項目合理歸集有關收入、成本、費用。

  第十條 本辦法所稱房地產開發項目是指經國家有關部門審批、備案的項目。對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。

  上述國家有關部門是指發展改革部門,或者履行項目備案職能的經信委、計經委等部門。

  上述分期開發的項目,是指規劃部門下發的《建設工程規劃許可證》中確認的項目。依據《建設工程規劃許可證》難以確認分期開發項目的,納稅人應于取得《建設工程規劃許可證》之日起30日內向主管地稅機關報告,主管地稅機關應依據《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》以及相關《建筑工程施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠等情況,經調查核實、集體審議,綜合認定分期開發項目。主管地稅機關認定分期開發項目,應當于納稅人報送分期項目最后一個《預售許可證》之日起15日內書面告知納稅人。

  第十一條  房地產開發項目中,符合下列情形的,應當認定為同一分期開發項目:

 ?。ㄒ唬┤〉枚喔觥督ㄉ韞こ坦婊砜芍ぁ?,只取得一個《建筑工程施工許可證》的;

 ?。ǘ┤〉枚喔觥督ㄉ韞こ坦婊砜芍ぁ?,且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工,經主管地稅機關調查核實該多個《建設工程規劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的。

  第十二條  納稅人分期開發項目確認后,因有關事項發生變化,確需變更分期開發項目的,應于有關事項發生變化之日起15日內向主管地稅機關報告,并報送有關證明材料,主管地稅機關應于接到報告之日起15日內調查核實,并通過集體審議的方式確認是否變更分期開發項目。

  主管地稅機關應對納稅人分期開發項目實施跟蹤管理,發現納稅人未按照確定的分期開發項目開發的,或發現確因有關事項導致分期開發項目的分期發生變化的,應及時開展調查核實,并經集體審議確認是否變更分期開發項目。

  變更分期開發項目的,主管地稅機關應于集體審議結果確定之日起7日內書面告知納稅人。

  第十三條  主管地稅機關應當加強房地產開發項目管理,安排專人或專崗,從納稅人取得立項(備案)文件開始,按項目分別建立檔案、設置臺賬,臺賬主要內容包括:納稅人項目立項、項目分期、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤、項目中用于出租或自用的房產信息等,臺賬所列事項應按月采集、更新,確保項目管理與納稅人項目開發同步。

  第十四條  主管地稅機關對房地產開發項目的管理應保持連續性,不得因房地產開發項目的土地增值稅納稅人、主管地稅機關、地稅管理人員發生變化而中斷。

  第十五條  主管地稅機關應當關注納稅人項目開發期間的會計核算工作,對納稅人同時開發多個項目或者分期開發項目的,應督促納稅人根據清算要求按不同項目或者不同分期合理歸集有關收入、成本、費用。

  第十六條  納稅人對主管地稅機關確認的分期開發項目有異議的,可請求主管地稅機關復核。

  第三章 清算申報與受理

  第十七條 納稅人符合下列條件之一的,應當進行土地增值稅清算:

 ?。ㄒ唬┓康夭⑾钅咳靠⒐?、完成銷售(含視同銷售)的;

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 ?。ㄋ模┠傷叭松昵胱⑾拔竦羌?,但其開發的房地產開發項目未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

  第十八條  符合以下條件之一的,主管地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:

 ?。ㄒ唬┮芽⒐ぱ槭盞姆康夭⑾钅?,已轉讓(含視同銷售)的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

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  第十九條  本辦法第十八條所稱竣工,是指除土地開發外,其房地產開發項目符合下列條件之一:

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  第二十條  符合本辦法第十七條規定的房地產開發項目,納稅人應當在清算條件滿足之日起90日內向主管地稅機關辦理清算申報。符合本辦法第十九條規定的房地產開發項目,且主管地稅機關已下發《稅務事項通知書》通知清算的,應當在收到通知書之日起90日內,向主管地稅機關辦理清算申報。

  第二十一條 對于符合本辦法第十八條規定的房地產開發項目,主管地稅機關應集體審議,根據項目實際情況確定是否需要進行清算,集體審議的結果應當形成記錄存檔。對于確定需要進行清算的房地產開發項目,主管地稅機關應及時下達《稅務事項通知書》,通知納稅人清算。

  納稅人對主管地稅機關清算通知有異議的,可請求主管地稅機關復核。

  第二十二條  納稅人辦理清算申報,少繳稅款的,應當補繳稅款;多繳稅款的,按照規定辦理退抵稅款手續。

  第二十三條  納稅人在規定期限內辦理清算申報確有困難,需要延期的,應當在申報期限屆滿前提出書面延期申請,經主管地稅機關核準,在核準的期限內辦理清算申報。

  第二十四條  納稅人未按規定期限辦理清算申報的,由主管地稅機關責令限期改正;逾期仍未申報的,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關規定處理。

  第二十五條  納稅人辦理清算時,應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

  第二十六條 納稅人可以委托涉稅專業服務機構對房地產開發項目清算進行涉稅鑒證。

  納稅人委托涉稅專業服務機構進行涉稅鑒證的,涉稅專業服務機構應當按規定對涉稅事項真實性和合法性出具鑒定和證明,并在鑒證報告中披露鑒定和證明的結論、法規依據、事實證據、證明過程以及其他應當說明的重大事項。

  主管地稅機關在清算審核中,需要核查受托開展涉稅鑒證的涉稅專業服務機構工作底稿或認為需要就涉稅鑒證事項開展約談的,受托涉稅專業服務機構應當積極配合。

  第二十七條  納稅人辦理清算申報時,應當提交以下清算資料:

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 ?。ǘ┓康夭⑾钅殼逅闥得?,包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機關需要了解的其他情況;

 ?。ㄈ┫钅靠⒐ぞ鏊惚ū?、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;

 ?。ㄋ模┬枰逅閬钅考欽似局さ?,應提供記賬憑證復印件;

 ?。ㄎ澹┪猩嫠白ㄒ搗窕辜さ那逅閬钅?,報送涉稅專業服務機構出具的鑒定和證明;

 ?。┫硎芡戀卦鮒鄧壩嘔蕕南钅?,應報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復印件。

  房地產開發項目中,有視同銷售情形的,應予詳細說明。

  上述資料中,主管地稅機關已經取得的,不得再要求納稅人報送。

  第二十八條 主管地稅機關應認真核對納稅人報送的清算資料,對納稅人提交的清算資料齊全的,主管地稅機關予以受理;不齊全的,應一次性告知納稅人在規定期限內補正資料。

  納稅人補正資料的,予以受理;未能補正的,經納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補正的書面說明及相關證明材料,可以受理。

  第四章 清算審核

  第二十九條  主管地稅機關應當自納稅人辦理清算申報之次日起90日內完成清算審核;確需延長審核時間的,應當經主管地稅機關主要負責人批準。

  第三十條  清算審核包括案頭審核、實地審核:

  案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核,重點審核納稅人申報情況的一致性、數據計算準確性等。

  實地審核是指在案頭審核的基礎上,通過對房地產開發項目實地查驗等方式,對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

  第三十一條  主管地稅機關開展清算審核,應當由分管領導牽頭,組建清算審核小組。清算審核小組按照有關稅收法規和本辦法的規定開展審核工作,審核結束應當出具書面審核報告。審核報告經主管地稅機關或市、縣地稅機關集體審議、批準后,由主管地稅機關依據批準的審核報告向納稅人出具《土地增值稅清算審核表》以及具體的調整事項和理由,納稅人按照《土地增值稅清算審核表》辦理補退稅款。

  納稅人對主管地稅機關出具的《土地增值稅清算審核表》以及具體的調整事項和理由有異議的,可以申請主管地稅機關復核。

  第三十二條  主管地稅機關開展清算審核,可以自行組織清算審核,也可以通過購買涉稅專業服務機構服務的方式開展審核。

  主管地稅機關自行組織清算審核的,可以向上級地稅機關請求提供政策、技術、人員支持,組建清算審核小組,開展清算審核。

  通過購買涉稅專業服務機構服務的方式開展審核的,應當按照《國家稅務總局關于發布﹤涉稅專業服務監管辦法(試行)﹥的公告》(國家稅務總局公告2017年第13號)等有關規定執行。主管地稅機關清算審核小組應派員全過程參與涉稅專業服務機構的案頭審核和實地審核,參與審核表單的填制、審核報告的撰寫,并在審核表單與審核報告上簽章。主管地稅機關應對相關審核表單、審核報告組織集體審議、驗收;需經市、縣地稅機關集體審議的,由組織驗收的主管地稅機關向市、縣地稅機關匯報有關驗收情況。

  提供服務的涉稅專業服務機構,應當遵守稅收法律、法規及相關稅收規定,遵循涉稅專業服務業務規范,嚴格履行合同義務,保質、保量、按時完成任務。未按規定完成合同約定服務內容或服務出現嚴重差錯的,地稅機關依規扣減部分或全部服務費,直至終止合同。涉稅專業服務機構弄虛作假、出具失實報告的,或服務過程中有其他違法違規行為的,地稅機關可不認可其服務報告,并將其列入購買服務黑名單,同時將有關情況通報相關部門、行業協會。

  第三十三條  納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。主管地稅機關應根據納稅人報送的清算資料,結合測繪成果資料、商品房銷售明細表、發票等核實房地產轉讓收入,重點審核納稅人申報的應稅收入是否真實、準確、完整,相關房產的價格是否明顯偏低。具體確認方式包括但不限于以下情況:

 ?。ㄒ唬┩戀卦鮒鄧扒逅閌?,已全額開具發票的,按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,在清算前已發生補、退房款的,應在計算土地增值稅時予以調整。

 ?。ǘ┠傷叭私⒉酚糜謚骯じ@?、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生權屬轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:

  1.按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

  2.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。

  3.參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。

 ?。ㄈ┠傷叭松甌ǖ淖梅康夭某山患鄣陀詒酒笠檔痹孿鄣耐嚳康夭鈉驕鄹?,或者低于本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格,或者低于當地當年、同類房地產的市場價格,又無正當理由的,地稅機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。前述正當理由包括但不限于以下情形:

  1.采取政府指導價、限價等非市場定價方式銷售的開發產品;

  2.法院判決或裁定價格的開發產品;

  3.以公開拍賣方式轉讓的開發產品。

  第三十四條  土地增值稅清算扣除項目包括:

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 ?。ǘ┓康夭⒊殺?,包括:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

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  第三十五條  扣除項目應同時符合下列要求:

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 ?。ㄈ┛鄢钅拷鴝鈑Φ卑湊鍘噸謝嗣窆埠凸戀卦鮒鄧霸菪刑趵凳┫岡頡返諂嚀醯墓娑?,準確地在各項目中分別歸集,不得混淆。

 ?。ㄋ模┛鄢钅拷鴝鈧興榧母饗畛殺競頭延帽匭朧竊誶逅閬钅靠⒅兄苯臃⑸幕蠐Φ狽痔?。

 ?。ㄎ澹┠傷叭送笨⒍喔魷钅?、分期開發項目、或者同一項目中建造不同類型房地產涉及到分攤共同的成本費用的,應按照受益對象,采用合理的分配方法分攤。

 ?。┰諭戀卦鮒鄧扒逅闃?,對同一類事項,應當采取相同的會計政策及稅務處理方法?;峒坪慫閿胨拔翊砉娑ú灰恢碌?,以稅務處理規定為準。

 ?。ㄆ擼┤〉猛戀廝Ц兜慕鴝?、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及據實計算扣除的利息支出,應當已經實際支付。

  第三十六條  扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,應取得合法有效憑證。包括但不限于:

 ?。ㄒ唬┲Ц陡襯詰ノ換蛘吒鋈說目釹?,且屬于《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條規定的開具發票范圍的,以取得的發票或者按照規定視同發票管理的憑證為合法有效憑證。

 ?。ǘ┲Ц兜男姓亂敵允輾鴉蛘噠曰?,以取得的財政票據為合法有效憑證。

 ?。ㄈ┲Ц陡懲獾ノ換蛘吒鋈說目釹?,以該單位或者個人的簽收單據及境外公證機構的確認證明為合法有效憑證;屬于境內代扣代繳稅款的,按國家稅務總局有關規定執行。

 ?。ㄋ模┓ㄔ號芯鍪?、裁定書、調解書,以及仲裁裁決書、公證債權文書。

 ?。ㄎ澹┎普?、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

  第三十七條  取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。其中,取得土地使用權所支付的地價款是指納稅人依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議,政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除。

  第三十八條  拆遷補償費按以下方法確認:

 ?。ㄒ唬┠傷叭擻媒ㄔ斕謀鞠钅糠康夭倉沒厙ɑУ?,安置用房按視同銷售處理,并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給納稅人的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。

 ?。ǘ┠傷叭瞬扇∫斕匕倉?,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

  第三十九條  納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車?。ǹ猓?、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊設施等,建成后產權屬于全體業主所有的,其成本、費用可以扣除;建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,在提供政府、公用事業單位書面證明后,其成本、費用可以扣除;建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。

  符合下列情況之一的,可以確認為建成后產權屬于全體業主所有:

 ?。ㄒ唬┥唐販肯酆賢?、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有,且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載的。

 ?。ǘ┥唐販肯酆賢?、協議或合同性質憑證中未注明有關公共配套設施歸業主共有,但通過其他方式向物業買受人提供書面公示材料注明有關公共配套設施歸業主共有,且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載的。

 ?。ㄈ┥唐販肯酆賢?、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有,或通過其他方式向物業買受人提供書面公示材料注明有關公共配套設施歸業主共有,但因客觀原因房屋登記機構未在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載,主管地稅機關應當調查取證予以確認。

 ?。ㄋ模┓ㄔ號芯鍪?、裁定書、調解書以及仲裁裁決書確定屬于全體業主共有的。

  第四十條  納稅人銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本。

  納稅人銷售已裝修的房屋,其裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發生的支出,也不包括與房地產連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質性損害的物品所發生的支出。

  房地產開發企業銷售精裝修房時,如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入,應以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產銷售收入計算土地增值稅。

  第四十一條  納稅人在房地產開發項目以外單獨建造的樣板房、售樓部,其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。

  第四十二條  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額,允許在銷項稅額中計算抵扣的,不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目。

  第四十三條  政府或有關部門直接向房地產開發企業收取的市政配套費、報批報建費、“四源”費、供電貼費、增容費等應由房地產開發企業繳納、并在核算時計入房地產開發成本的收費項目,在計算土地增值稅時,列入開發土地和新建房及配套設施的成本計算扣除項目金額。上述費用政府或有關部門收取后又返還的,返還的部分不得計入扣除項目金額。

  第四十四條  財務費用中的利息支出按以下方法處理:

  凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

  凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照本款扣除。

  納稅人既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條第一、第二款所述兩種辦法。

  納稅人據實列支利息支出的,應當提供貸款合同、利息結算單據以及發票。

  納稅人向金融機構支付的咨詢費等非利息性質的款項,不得作為利息支出扣除。

  納稅人同時開發多個項目、分期開發項目、或者同一項目中建造不同類型房地產需要分攤共同的成本費用的,其扣除項目中利息支出的計算方法應保持一致。

  本辦法所稱金融機構,是指有關部門按照規定許可進行金融貸款業務的金融單位。本辦法所稱“能夠按轉讓房地產項目計算分攤”是指納稅人按照《企業會計準則》或《企業會計制度》的規定核算房地產開發項目應當予以資本化的利息。

  “同類同期貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下,商業銀行提供貸款的利率。

  第四十五條  納稅人與關聯方之間發生的轉讓房地產、購入有形產品、無形資產和有償服務等事項,應按照公允價值和營業常規進行業務往來。

  第四十六條  在土地增值稅清算過程中,發現納稅人符合以下條件之一的,應按核定征收方式對房地產項目進行清算:

 ?。ㄒ唬┮勒輾?、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

 ?。ǘ┥米韻僬瞬凈蛘呔懿惶峁┠傷白柿系?;

 ?。ㄈ┧瀋柚謎瞬?,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

 ?。ㄋ模┓賢戀卦鮒鄧扒逅閭跫?,企業未按照規定的期限辦理清算申報,經地稅機關責令限期清算,逾期仍不清算的;

 ?。ㄎ澹┥甌ǖ募撲耙讕菝饗云?,又無正當理由的。

  按照收入金額的一定比例實行核定征收的,核定征收率不得低于5%.

  第四十七條  主管地稅機關在清算審核中發現納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的,應當終止清算審核,并按規定程序移交稽查部門處理。主管地稅機關在對納稅人房地產開發項目進行土地增值稅清算審核時,稽查部門又對納稅人立案檢查的,主管地稅機關應終止清算審核,并將清算審核事項移交稽查部門一并處理。主管地稅機關終止清算審核的,應當于移交稽查部門處理的當日書面告知納稅人。

  第四十八條  土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的(以下簡稱清算后轉讓的),納稅人應按月匯總進行土地增值稅納稅申報。申報時,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用(不含與轉讓房地產有關的稅金)乘以清算后轉讓的面積再加上清算后轉讓時繳納的與轉讓房地產有關的稅金計算。

  單位建筑面積成本費用(不含與轉讓房地產有關的稅金)=房地產開發項目總扣除項目金額(不含與轉讓房地產有關的稅金)÷房地產開發項目的總建筑面積

  第四十九條  對房地產開發項目中的房地產,納稅人出租、自用或借予他人使用超過1年的,轉讓時應按銷售舊房處理。

  第五章 其他

  第五十條  納稅人辦理清算申報后,主管地稅機關通過清算審核補繳的稅款,應當自本辦法第二十條規定的申報期屆滿之次日起加收滯納金。地稅機關延長審核時間的,延長審核期間不加收滯納金。

  第五十一條  因下列原因,納稅人自結算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內發現多繳稅款的,可以向主管地稅機關要求退還多繳的稅款,主管地稅機關應當自接到納稅人書面退還申請之日起30日內核查,對查實的事項應予以追溯調整,涉及從國庫中退庫的,依照法律、行政法規有關國庫管理的規定退還。

 ?。ㄒ唬┣逅閌庇θ〉玫慈〉煤戲ㄓ行局?,清算后取得的;

 ?。ǘ┣逅閌庇κ導手Ц兜詞導手Ц兜目釹?,清算后實際支付的;

 ?。ㄈ┣逅閌庇Ψ痔導飾茨芊痔墓餐某殺痙延?,清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分攤的;

 ?。ㄋ模┢淥戲ê俠碓?。

  第五十二條  納稅人按照本辦法第二十一條規定辦理清算申報時,對同一開發項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅(其他類型房地產)的,如納稅人在清算報告中就其普通標準住宅申請免征土地增值稅,應分別計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅;如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標準住宅土地增值稅權利的,應以整個開發項目為對象,統一計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。

  納稅人在清算申報時未明確是否就其普通標準住宅申請免征土地增值稅的,主管地稅機關應告知納稅人相關政策,并將清算報告退還納稅人,待納稅人明確后予以受理。

  第六章 附則

  第五十三條  納稅人在土地增值稅清算申報中的稅收違法行為,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規定進行處理。

  第五十四條  本辦法未盡事項,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家地稅總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家地稅總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)處理。

  第五十五條  本辦法自公布之日起30日后施行。本辦法實施時,尚未清算的項目適用本辦法?!棟不帳〉胤剿拔窬止賾諭戀卦鮒鄧壩泄匚侍獾吶礎罰ㄍ畹廝昂?012〕583號)第二條同時廢止。

北京单场总进球数技巧:《安徽省土地增值稅清算管理辦法》解讀

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一、制定背景及目的

 ?。ㄒ唬┪憂客戀卦鮒鄧扒逅愎芾?,國家稅務總局先后出臺了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006187號,以下簡稱187號文)、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔200991號,以下簡稱《清算規程》),其中187號文規定:“各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法”《清算規程》第三十八條規定:“本規程自200961日起施行,各?。ㄗ災吻?、直轄市、計劃單列市)稅務機關可結合本地實際,對本規程進行進一步細化”,為此,我們結合安徽省實際情況,按照稅務總局要求,制定了本辦法。

 ?。ǘ豆宜拔褡芫?SPAN lang=EN-US style="BOX-SIZING: border-box !important; WORD-WRAP: break-word !important; MAX-WIDTH: 100%; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-RIGHT: 0px"><全國縣級稅務機關納稅服務規范》(稅總發〔201498號),對稅務機關提高納稅服務質量、落實國家稅務總局便民辦稅春風行動要求作出了具體規定,通過制定辦法,簡化了土地增值稅清算時納稅人報送資料要求,優化了清算申報和清算審核流程。同時,在制定辦法時,廣泛聽取了納稅人、基層地稅機關以及社會各界的意見和建議,在分期項目、清算條件的確認等涉及納稅人利益的稅務問題處理上,規定了具體的措施和流程,充分保障了納稅人的合法權益。

 ?。ㄈ┩戀卦鮒鄧扒逅閔甌?、清算審核工作時間跨度長,流程比較復雜,征納雙方互動頻繁,通過制定辦法,細化了清算申報、清算審核流程,進一步明確了征納雙方的職責,既規范了地稅機關的稅收執法,又促進了納稅遵從度的提高。

  二、主要內容

 ?。ㄒ唬┑諞惶?,明確了本辦法的制定依據。

 ?。ǘ┑詼?,明確了本辦法的適用范圍。

 ?。ㄈ┑諶?、第四條、第五條,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十五條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、《清算規程》第三條的規定,明確了土地增值稅清算中納稅人應承擔的責任:納稅人應當對清算申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。

 ?。ㄋ模┑諏?,依據187號文、《清算規程》、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔201053號)等的規定,強調地稅機關在清算中的職責是:進行項目管理、提供納稅服務、開展清算審核、加強清算后轉讓房地產管理和組織稅款入庫。

 ?。ㄎ澹┑諂嚀?,結合《清算規程》第六條規定的地稅機關項目管理內容,對納稅人報送資料作出具體規定。

 ?。┑詘頌?,依據《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》(稅總函〔2016309號)第一條的規定,將納稅人土地增值稅項目申報作為納稅申報的重要內容,要求納稅人按規定填報。

 ?。ㄆ擼┑誥盤?,依據《清算規程》第九條的規定,要求納稅人按照規定開展會計核算,合理歸集有關收入、成本、費用。

 ?。ò耍┑謔?、第十一條、第十二條、第十六條,187號文規定:“房地產開發項目是指國家有關部門審批的項目。對于分期開發的項目,以分期開發項目作為房地產開發項目進行清算”。該文對“國家有關部門”、“分期開發項目”等未做進一步解釋,但明確“各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法”。為此,我們結合安徽省實際情況通過上述4個條款對有關問題予以明確。

  1.第十條,一是在“國家有關部門”的確認方面,參照《城市房地產開發經營管理條例》(中華人民共和國國務院令第248號)第十條、《國務院關于投資體制改革的決定》(國發[2004]20號),確認國家有關部門是指發展改革部門??悸塹礁魘?、縣、區以及各開發區在機構設置上可能不一致,辦法中所提到的發展改革部門包括各地發改委、履行項目備案職能的經信委、計經委等部門。二是在分期開發項目的確認方面,分期開發是納稅人根據自身經營發展情況自行確認將房地產開發項目分期分批開發、建設,在其開發過程中,納稅人根據《安徽省城鄉規劃條例》第三十條的規定:“在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的,建設單位或者個人應當持使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料,向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證”,其申辦的《建設工程規劃許可證》既是房地產開發中不可缺少的許可證照,也是確認其分期開發項目的證明資料,2012年省地稅局據此出臺《安徽省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的批復》(皖地稅函〔2012583號),以《建設工程規劃許可證》確認的項目作為土地增值稅清算項目。但是考慮到部分地方規劃部門在辦理《建設工程規劃許可證》時,一棟樓辦理一個《建設工程規劃許可證》,嚴格按照《建設工程規劃許可證》確認分期項目與實際脫節,且增加了納稅人的稅收負擔和稅務機關審核難度,經過大量走訪、調研,根據房地產分期開發的共同特征,確定了“由主管地稅機關依據《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》以及相關《建筑施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠情況等,經調查核實、集體審議,綜合認定分期開發項目”的處理辦法。三是在對主管地稅機關的認定時限作出規定。

  2.第十一條,對應當確認為同一分期項目的情形進行了列舉,其中第一款:“取得多個《建設工程規劃許可證》,只取得一個《建筑工程施工許可證》的”,是指該多個《建設工程規劃許可證》所確定的工程項目的地基和基礎工程或主體結構工程由一個《建筑工程施工許可證》組織施工。第二款:“取得多個《建設工程規劃許可證》,且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工,經主管地稅機關調查核實該多個《建設工程規劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的”,是指該多個《建設工程規劃許可證》所確定的工程項目的地基和基礎工程、主體結構工程由多個《建筑工程施工許可證》組織施工,但在該多個《建筑工程施工許可證》確認的施工項目開工時,前述多個《建設工程規劃許可證》所確定的工程項目尚未預售。

  3.第十二條,對分期項目的日常管理和變更作出規定。

  4.第十六條,重點強調對納稅人權益的?;?。

 ?。ň牛┑謔?、第十四條、第十五條,依據《清算規程》的規定,細化房地產項目管理的具體要求,要求主管地稅機關加強項目管理,保持管理連續性,積極關注納稅人會計核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關收入、成本、費用。

 ?。ㄊ┑謔嚀?、第十八條,依據《清算規程》第九條、第十條的規定,明確應當進行土地增值稅清算的四種情形以及可以清算的兩種情形。此外,對納稅人分期開發房地產的,條款中的“房地產開發項目”均指“分期開發項目”。

 ?。ㄊ唬┑謔盤?,187號文、《清算規程》都提到了“竣工”的概念,但未具體明確,本辦法參照《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔200931號)第三條的規定,確認了竣工的概念。

 ?。ㄊ┑詼?,依據《清算規程》第十一條的規定,明確了納稅人的清算申報期限。

 ?。ㄊ┑詼惶?,細化可清算項目的管理,要求主管地稅機關通過集體研究的方式確定是否清算。同時考慮到土地增值稅清算是涉及納稅人重大利益的稅收管理事項,為且保障納稅人合法權益,對主管地稅機關下發的通知清算的《稅務事項通知書》有異議的,納稅人可申請主管地稅機關復核。

 ?。ㄊ模┑詼?,依據《清算規程》第三條、《國家稅務總局稅款繳庫退庫工作規程》(國家稅務總局令第31號)的規定,明確清算稅款退抵稅流程。

 ?。ㄊ澹┑詼?、第二十四條,依據《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十七條、第六十二條的規定,明確納稅人清算申報時申請延期申報、未按規定期限辦理清算申報的處理。

 ?。ㄊ┑詼逄?,依據《清算規程》第三十八條,明確清算收入和扣除項目金額的歸集的截止時間。清算申報時,為確定應繳土地增值稅稅額,減少爭議,必須確定一個時點,作為清算收入和扣除項目金額歸集的截止時間。本辦法將申報日作為截止時點,充分考慮了納稅人在清算可清算項目時,因各種原因未能取得支出的合法憑據的因素。納稅人在規定的期限內申報的,清算申報的當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。納稅人在申報期內更正申報的,以更正申報的當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。納稅人在規定期限內辦理清算申報確有困難需要延期,經主管地稅機關核準的,在核準的期限內辦理清算申報的當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

  需要注意的是,對于可清算項目來說,清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的,就清算收入的歸集來說是指納稅人截止清算申報日已實現銷售的房地產的全部銷售收入(含視同銷售收入),不包括未售部分的收入;就扣除項目金額的歸集來說,是指納稅人截止清算申報日整個項目的扣除項目金額,含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集有關清算收入和扣除項目金額后,再按規定采用合理的方法將扣除項目金額在已售和未售部分中進行分配,并據以計算已售部分應繳納的土地增值稅,同時對于未售部分,轉為尾盤銷售處理。

 ?。ㄊ擼┑詼?,依據187號文第六條、《國家稅務總局關于發布<涉稅專業服務監管辦法(試行)>的公告》(國家稅務總局公告2017年第13號)第五條的規定,明確納稅人委托涉稅專業服務機構對房地產開發項目清算進行涉稅鑒證的原則,以及對涉稅專業服務機構開展涉稅鑒證相關要求。

 ?。ㄊ耍┑詼嚀?,依據《全國稅務機關納稅服務規范》(2.3版),明確納稅人清算申報的資料要求,同時為減輕納稅人負擔,規定:主管地稅機關已經取得的,不再要求納稅人報送。

 ?。ㄊ牛┑詼頌?,依據《清算規程》第十三條、《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定,對納稅人清算申報時地稅機關受理申報、納稅人補正資料以及特殊情況有關事項的處理作出明確規定。

 ?。ǘ┑詼盤?,依據《清算規程》第十五條的規定,對主管地稅機關清算審核期限予以確認。同時考慮到實踐中延期審核情況較多,參考《稅務稽查工作規程》,對延期審核作出規定。

 ?。ǘ唬┑諶?,依據《清算規程》第十六條的規定,對主管地稅機關清算審核的形式與重點予以明確。

 ?。ǘ┑諶惶?,依據《清算規程》第三十二條、第三十八條以及《稅務行政復議規則》第十四條的規定,對主管地稅機關如何開展清算審核提出具體要求,細化清算審核的流程,同時為保障納稅人合法權益,明確納稅人對主管地稅機關出具的《土地增值稅清算審核表》以及具體的調整事項和理由有異議的,可以申請主管地稅機關復核。

 ?。ǘ┑諶?,依據《國家稅務總局關于發布﹤涉稅專業服務監管辦法(試行)﹥的公告》(2017年第13號)、《安徽省地方稅務系統購買涉稅評估鑒證服務操作規范(暫行)》(皖地稅發〔2015100號)、《安徽省地方稅務局關于進一步做好購買涉稅專業服務工作的通知》(皖地稅函〔2017202號)等,對主管地稅機關通過購買涉稅評估鑒證服務開展清算審核的實施方法提出了具體要求。

 ?。ǘ模┑諶?,依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條以及《清算規程》第十八條、第十九條的規定,明確了清算審核時主管地稅機關審核房地產轉讓收入重點、視同銷售收入確認方法和順序及售價偏低無正當理由的處理,并對售價偏低但屬于正當理由的情形作出一定界定。

 ?。ǘ澹┑諶奶?,依據《清算規程》第二十條的規定,明確土地增值稅清算扣除項目的內容。

 ?。ǘ┑諶逄?,明確土地增值稅清算扣除項目必須同時符合的七項原則性要求。其中,第一款規定是對納稅人扣除項目提出了合法性要求,第二、第三、第四、第五、第六款規定依據《清算規程》第二十一條第二、第三、第四、第五、第六款規定制定,第七款規定依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一、第二、第三款規定制定。在執行本條第七款規定時,對質量保證金應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010220號)第二條的規定執行。

 ?。ǘ擼┑諶?,依據《清算規程》第二十一條第一款規定制定本條,并對合法有效憑證作了具體解釋。其中,本條第一款規定依據《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條制定,第二、第三款規定參考了原《營業稅暫行條例實施細則》第十九條的規定,第四款規定依據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)第八條的規定制定。

 ?。ǘ耍┑諶嚀?,依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條、第七條第一款規定制定。在土地出讓、轉讓中,土地的出讓、轉讓方,依照合同將土地出讓或轉讓給受讓方,并依照合同從受讓方取得轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益;土地的受讓方,依照合同受讓土地,并將各種形式經濟利益按照合同的要求支付給出讓方或轉讓方。因此土地的出讓、轉讓和受讓以及相關經濟利益的流入、流出均應從尊重合同當事人真實意思表達?;謖庖換駒?,本條明確“依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議,政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除”。

 ?。ǘ牛┑諶頌?,依據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010220號)第六條規定制定本條,對拆遷補償費予以明確。

 ?。ㄈ┑諶盤?,依據187號文第四條第三款規定制定本條,并依據《安徽省物業管理條例》和我省實際情況對“建成后產權屬于全體業主”的情形制定了具體的判斷標準。

 ?。ㄈ唬┑謁氖?,依據《關于若干稅收政策問題的公告》(安徽省地方稅務局公告2012年第2號)第十條制定。由于營改增的變化,對銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入,在計算房地產銷售收入時:對于征收營業稅的收入或者適用簡易計稅方式征收增值稅的收入,以總的銷售收入扣減購置家用電器、家具等的含稅價作為房地產銷售收入。對于適用一般計稅方法征收增值稅的收入,以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等購置價(不含進項稅)作為房地產銷售收入;如購置家用電器、家具等的進項稅未在銷項稅額中計算抵扣,則以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等含稅價作為房地產銷售收入。

 ?。ㄈ┑謁氖惶?,執行本條時,需要注意:在房地產開發項目以外單獨建造樣板房、售樓部的,或者在房地產開發項目內建造臨時建筑作為樣板房、售樓部之后又拆除的,其建造成本費用均屬于銷售費用,依據《清算規程》)第二十一條第三款規定,不得計入開發成本。對房地產開發項目內的建筑裝修后作為樣板房、售樓部的,在銷售前拆除了裝修,其裝修費用同樣屬于銷售費用,不得計入開發成本。

 ?。ㄈ┑謁氖?,依據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔201643號)第三條第二款制定本條,對扣除項目涉及的增值稅進項稅額予以明確。

 ?。ㄈ模┑謁氖?,依據《關于若干稅收政策問題的公告》(安徽省地方稅務局公告2012年第2號)第九條的規定制定,對政府或有關部門直接向房地產開發企業的收費如何處理予以明確。

 ?。ㄈ逄酰┑謁氖奶?,本條款集合了《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010220號)第三條、《清算規程》第二十一條、第二十七的規定,對財務費用中的利息支出的處理方法予以明確。

 ?。ㄈ┑謁氖逄?,本條款集合了《稅收征管法》第三十六條、《清算規程》第二十九條的規定,明確關聯交易的處理。

 ?。ㄈ擼┑謁氖?,本條款依據《清算規程》第三十四條、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔201053號)的規定,對核定征收事項予以明確。

 ?。ㄈ耍┑謁氖嚀?,本條款依據國家稅務總局《稅務稽查案源管理辦法(試行)》(稅總發〔201671號)、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔201053號)第三條規定,明確了主管地稅機關在清算審核時,發現納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的應移送稽查處理,同時考慮到為節約國家稅收管理資源,對移送稽查的案件,主管地稅機關終止清算審核,并于移交稽查部門處理的當日書面告知納稅人。

 ?。ㄈ牛┑謁氖頌?,依據187號文第八條制定本條款,并對尾盤銷售土地增值稅申報期限進行了明確。

 ?。ㄋ氖┑謁氖盤?。對于以自用、出租等形式使用超過1年的房地產,不論企業財務上如何處理,不論是在清算前銷售還是屬于尾盤銷售,在轉讓時均應依據《安徽省地方稅務局關于明確房產稅土地增值稅等稅種若干政策問題的通知》(皖地稅政三字〔1997277號)第七條的規定,按銷售舊房處理。

 ?。ㄋ氖唬┑諼迨?,依據辦法第四條、《稅收征管法實施細則》第七十五條的規定,對地稅機關通過清算審核檢查補繳的稅款,自本辦法第二十條規定的申報期屆滿之次日起加收滯納金。同時,考慮到主管稅務機關有延期審核的情形,對主管稅務機關延期審核的,延期審核期間不加收滯納金。

 ?。ㄋ氖┑諼迨惶?,考慮到實踐中,應支付但未實際支付的款項清算后實際支付的、應取得但未取得合法有效憑證的清算后又取得的、清算時尚未完工的公共配套設施清算后確實建造的等情形客觀上的確存在,而這些事項清算時未能計入扣除項目,導致納稅人多繳稅款,為維護納稅人合法權益,依據《稅收征管法》第五十一條制定本條款。

 ?。ㄋ氖┑諼迨?,本條款集合了《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995048號)第十三條、《安徽省地稅局關于土地增值稅有關問題的批復》(皖地稅函〔2012583號)第一條的規定,對納稅人普通標準住宅是否應分開計算增值額、增值率專門作出規定。

 ?。ㄋ氖模┑諼迨?,明確規定對納稅人違法行為按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的具體規定進行處理。

 ?。ㄋ氖澹┑諼迨奶?對未盡事項作出規定。

 ?。ㄋ氖┑諼迨逄?,明確了辦法的施行時間;明確了與辦法內容相抵觸的《安徽省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的批復》(皖地稅函〔2012583號)第二條同時廢止;對尚未清算的項目如何適用本辦法做出了具體規定。

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